اقتصاد

كيف تبدأ في الاستثمار العقاري







الاستثمار في العقارات أصبح شائعا تاريخيا وأصبح وسيلة شائعة لبناء محفظة استثمارية ، أداء الاستثمارات العقارية أفضل من بعض أنواع الأصول الأخرى كما يقدم للمستثمر المحتمل عدة خيارات مختلفة للدخول في العقارات ، يمكنك أن تصبح مالكًا وشراء عقار بنفسك ، ولكن يمكنك أيضًا جني الأموال عن طريق الشراء في صندوق استثمار عقاري (REIT) أو إقراض مستثمرين عقاريين آخرين.

1- أن تصبح مالكًا

قم بإجراء الأسهم قبل أن تستثمر يجب أن يعرف المستثمرون كيف ينوون التصرف في أي عقار قبل شرائه هل تريد قلب العقار وإعادة بيعه؟ أو هل تريد تأجير العقار؟ هذه الخيارات لها آثار مختلفة عندما يتعلق الأمر بالتمويل والضرائب ؛ ستحتاج إلى الحصول على فكرة عامة عن الاتجاه الذي تريد أن تسلكه في البداية وأن تكون جاهزًا للطوارئ.

ستحتاج إلى إحساس واقعي بمهاراتك ، لشيء واحد هل لديك المهارات التقنية والمعرفة لقلب الخصائص؟ ستحتاج إلى معرفة أساسية بإصلاحات الممتلكات وتكاليف أعمال الإصلاح النموذجية والأقل شيوعًا.

إن امتلاك صندوق احتياطي أمر لا بد منه أيضًا ، سواء كنت تنوي تأجير العقار أو قلبه كقاعدة عامة ، يجب أن يكون لدى المستثمر ما يكفي من المال كاحتياطي لدفع الرهن العقاري لمدة ستة أشهر في حال انتهى الأمر بالعقار شاغرًا أو في حالة إعادة تأهيل للبيع عند الاستئجار ، فإنك تعتمد أيضًا على الدفع في الوقت المناسب لتغطية الرهن العقاري سيساعدك الاحتياطي على تغطية الدفع إذا تأخر إيجار المستأجر.

تحليل ربحية العقارات المتاحة قبل الغوص في شراء عقار ، تأكد من أنه سيكون استثمارًا مربحًا قم بتقييم نفقات التشغيل الخاصة بك ومقدار الإيجار أو الدخل الذي تتوقع الحصول عليه ضع في اعتبارك الحي الذي ترغب في شرائه لتحديد ما إذا كانت العقارات تحتفظ بقيمتها في هذا الموقع.

احسب نسبة السعر إلى الإيجار في الحي الذي تريد الشراء فيه، ضع في اعتبارك أنه ليس من السهل دائمًا الحصول على المعلومات المتعلقة بأسعار الإيجار ، لذا يجب اعتبار هذا الرقم مجرد رقم تقريبي اقسم متوسط ​​سعر المنزل على متوسط ​​الإيجار السنوي على سبيل المثال ، افترض أن متوسط ​​سعر المنزل هو 180 ألف دولار ، ومتوسط ​​الإيجار السنوي حوالي 12 ألف دولار (1000 دولار في الشهر). نسبة السعر إلى الإيجار{\ displaystyle \ $ 180،000 / 12،000 = 15}180.000 دولار / 12.000 = 15. كلما انخفضت النسبة ، كان الاستثمار أفضل. لا تعد المنطقة التي يزيد سعرها عن نسبة الإيجار عن 20 استثمارًا جيدًا.

احسب إجمالي عائد الإيجار اقسّم الإيجار السنوي على إجمالي سعر شراء العقار. يساعدك هذا في العثور على المنزل الذي يحقق أعلى دخل إيجار وأقل تكلفة شراء على سبيل المثال ، إذا دفعت 100000 دولار لمنزل ويمكنك تحصيل 12000 دولار كإيجار سنوي (1000 دولار شهريًا) ، فإن إجمالي عائد الإيجار هو 12{\ displaystyle (\ $ 12،000 / \ $ 100،000 = .12)}(12000 دولار / 100000 دولار = 12). أي شيء يزيد عن 10٪ يعد استثمارًا جيدًا.

قد تتطلب بعض العقارات قدرًا كبيرًا من الاستثمار الرأسمالي لجعلها صالحة للعيش (سقف جديد ، استبدال السجاد ، وما إلى ذلك) ، ولكن لا يزال بإمكان عائد إيجار مرتفع بما يكفي جعل العقار الذي يتطلب عملاً استثمارًا جيدًا.

احسب معدل الرسملة هذا يخبرك معدل العائد على دخل الممتلكات يعتمد معدل الرسملة عادةً على صافي دخل العقار في آخر سنة (إذا كان مؤجرًا) أو على دخل الإيجار المتوقع (إذا لم يكن مستأجرًا حاليًا) قسّم صافي الدخل التشغيلي على سعر شراء العقار صافي دخل التشغيل هو إجمالي الإيرادات السنوية مطروحًا منه تكاليف التشغيل (تميل تكاليف التشغيل إلى استخدام حوالي 40٪ من الدخل) لنفترض أنك تريد شراء عقار بمبلغ 500000 دولار وأن صافي الدخل التشغيلي سيكون 35000 دولار. سيكون معدل الرسملة الخاص بك 7٪{\ displaystyle (\ $ 35،000 / \ $ 500،000 = .07)}(35000 دولار أمريكي / 500000 دولار أمريكي = 07.07). هذا يعني أنك ستكسب 7٪ من قيمة العقار كأرباح. استخدم معدل الرسملة لمقارنة ربحية الخصائص المختلفة.

إذا كانت تكاليف التشغيل غير واضحة ، أو كنت تحاول فقط الحصول على فكرة عامة جدًا عما إذا كان العقار استثمارًا جيدًا أم لا ، خذ سعر الشراء مقسومًا على إجمالي الإيجار السنوي لمعرفة عدد السنوات التي سيستغرقها كسب المال، يمكن أن يساعدك هذا في مقارنة العقارات – إذا استغرق أحد العقارات خمس سنوات لاسترداد الاستثمار وسيستغرق عقار آخر سبع سنوات ، وكانت التحسينات الرأسمالية متساوية ، فمن المحتمل أن ترغب في متابعة العقار الذي سيكسب أموالك بشكل أسرع.

احسب التدفق النقدي اكتشف ما إذا كنت ستجني دخلًا كافيًا من الإيجار لتغطية أصل الرهن العقاري والفوائد والضرائب والتأمين تأكد أيضًا من أن لديك احتياطيًا كافيًا لتغطية النفقات غير المتوقعة مثل الإصلاحات إذا لم يكن الأمر كذلك ، فسيكون التدفق النقدي الخاص بك سالبًا ، مما يعني أنك ستكون في خطر التخلف عن سداد قرضك العقاري.

2- شراء حصص في صندوق استثمار عقاري (REIT)

مفهوم معنى صندوق الاستثمار العقاري (REIT) صناديق الاستثمار العقاري هي الشركات التي تمتلك أو تدير العقارات التجارية أنها تسمح للأفراد بالربح من الدخل العقاري دون الحاجة إلى شراء العقارات التجارية.

اختر نوع REIT للاستثمار فيه تتوفر صناديق الاستثمار العقاري في عدد من الصناعات المختلفة، صناديق الاستثمار العقاري في كل صناعة لها طريقتها الخاصة في كسب الدخل من العقارات عند اختيار نوع REIT ، قم بتقييم قوة الاقتصاد الكلي وكيفية أداء هذه الصناعة.

تشمل صناديق الاستثمار العقارية للبيع بالتجزئة مراكز التسوق والمتاجر القائمة بذاتها يكسبون المال من الإيجار الذي يتقاضونه للمستأجرين اختر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة عندما تكون صناعة التجزئة قوية والمبيعات مرتفعة.

تمتلك صناديق الاستثمار العقاري السكنية مباني سكنية متعددة العائلات كما أنهم يكسبون المال من فرض الإيجار على المستأجرين تعتبر صناديق الاستثمار العقاري السكنية أكثر ربحية في المناطق الحضرية الكبيرة حيث تكون أسعار المنازل مرتفعة للغاية مما يضطر الكثير من الناس إلى استئجارها. يؤدي هذا إلى ارتفاع أسعار الإيجارات وزيادة ربحية صندوق الاستثمار العقاري يؤثر نمو الوظائف في المنطقة على ربحية العقارات السكنية ، فضلاً عن أشياء مثل معدل الشغور وعدد تصاريح البناء الصادرة وما إذا كان هناك تحكم في الإيجارات.

تستثمر صناديق الاستثمار العقارية في المستشفيات ودور رعاية المسنين والمراكز الطبية ودور المسنين، أصبحت هذه أكثر ربحية حيث بدأ الناس يعيشون لفترة أطول ويحتاجون إلى المزيد من هذه الخدمات يكسبون المال من نظام الرعاية الصحية.

تمتلك صناديق الاستثمار العقارية مباني المكاتب دخلهم يأتي من عقود الإيجار طويلة الأجل في مباني المكاتب ضع في اعتبارك حالة الاقتصاد ومعدل البطالة قبل الاستثمار في مكتب REIT أيضًا ، قم بتقييم الوضع الاقتصادي للمنطقة التي يوجد بها REIT تعاني بعض المدن من ركود اقتصادي ، بينما تشهد مدن أخرى نموًا اقتصاديًا.

تستثمر صناديق الاستثمار العقاري في الرهون العقارية والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بدلاً من العقارات.

3- إقراض الأموال لمستثمرين عقاريين آخرين

مفهوم معنى إقراض المال الخاص: يقصد بإقراض الأموال الخاصة إقراض أموالك الخاصة إلى مستثمر آخر أو إلى صندوق عقاري مُدار باحتراف، قد يروق لك هذا إذا كنت قد ربحت بالفعل بعض المال من استثماراتك العقارية الأخرى ، وكنت تبحث عن طريقة لإعادة استثمار بعض هذه الأموال بصفتك مُقرضًا للمال الخاص ، فأنت تعمل كبديل لمصرف أو مؤسسة مالية أخرى القروض التي تقدمها مضمونة بالعقارات.

يحب المستثمرون العمل مع مقرضي الأموال من القطاع الخاص لأنهم يستطيعون الحصول على الأموال بسرعة دون اللوائح الصارمة التي تفرضها البنوك كما أن العملية شفافة للغاية بشكل عام.

مقرضو الأموال الخاصة – الذين يطلق عليهم غالبًا مقرضو الأموال الصعبة – يتقاضون معدلات أعلى من البنوك ويتوقعون السداد في وقت أقل ، عادة حوالي 5 سنوات، إنها مخصصة للمستثمرين الذين يميلون إلى بيع العقارات بدلاً من الإيجار ، ما لم تبيع قبل استحقاق الرهن العقاري ومع ذلك ، غالبًا ما يأخذون قروضًا عالية المخاطر لا يسمح بها البنك ، مثل قروض العقارات التي يخطط الشخص لإعادة تأهيلها ثم بيعها أو تأجيرها.

تحديد المقترضين: أصبح إقراض الأموال الخاصة مصدرًا مهمًا للتمويل في صناعة العقارات نظرًا لأن البنوك ومؤسسات الإقراض الأخرى تفرض أنظمة أكثر صرامة ، يتجه المستثمرون بشكل متكرر إلى مقرضي الأموال الخاصة للحصول على الأموال بسرعة يأتي المقترضون من قطاعات مختلفة في صناعة العقارات.

الأشخاص الذين يتطلعون إلى تغيير منازلهم ، على سبيل المثال ، غالبًا ما يبحثون عن هذه الأنواع من القروض لأن الحالة الحالية للعقار ليست ذات صلة في هذه الحالات ، سوف تحتاج إلى معرفة القيمة الحالية للعقار والقيمة المتوقعة بعد إعادة التأهيل، تأكد من حصولك على تقييم من سمسار عقارات مرخص أو مثمن يلجأ البناة والمطورون والمستثمرون التجاريون إلى مقرضي الأموال من القطاع الخاص لتمويل مشاريعهم التنموية. تميل البنوك إلى الابتعاد عن هذه الأنواع من الاستثمارات المضاربة.

اترك تعليقاً

زر الذهاب إلى الأعلى